Wie kann ich sichergehen, den wirklich marktgerechten Preis für mein Traumhaus zu bezahlen ?
(Alle hier aufgeführten Zahlen und gedanklichen Anregungen sind unverbindliche Berechnungsbeispiele.)
Um es vorweg zu nehmen, ein Haus inklusive Grundstück mit nagelneuer Zentralheizung für 10.000.-- € gibt es nicht und ist in unserer Berufspraxis auch noch nicht vorgekommen. Derartige Angebote werden noch nicht einmal bei Zwangsversteigerungen offeriert, sondern auch hier wird der Wert durch einen Gutachter festgestellt.
Bei einem Erwerb über einen seriösen Immobilienmakler wird diese Berechnung von diesem vorgenommen und mit dem Verkäufer abgestimmt. Dass der Makler die Immobilie vorher in Augenschein genommen hat und dafür ein Exposé erstellt ist selbstverständlich. Hier wird ebenso der Wert einer Immobilie und die derzeitige Marktsituation als Grundlage verwendet.
Alle notwendigen Papiere wie Grundbuchauszug oder Flurplan hat der Immobilienmakler eingesehen und kann diese einem Interessenten bei Bedarf zur Verfügung stellen. Ebenso wird ein Makler Ihnen sicherlich Einblick in seine Berechnungsgrundlagen geben.
Der Wert einer Immobilie errechnet sich aus dem Grundstückspreis und dem Gebäudewert. Auf verschiedenen Wegen kann im Überschlag je ein Wert berechnet werden. Sie liegen richtig, wenn alle Berechnungsarten fast das gleiche Resultat ergeben und Sie daraus den Mittelwert bilden.
Anmerkung: In besonders begehrten Lagen kann der Grundstückswert durchaus über dem ortsüblichen Preis liegen. Der übliche Grundstückspreis per m² ist beim Landkreis bzw. beim Bauamt zu erfragen.
Um den Gebäudewert ermitteln zu können besteht die Möglichkeit, den Brandkassenwert (Brandversicherungswert) mit einem bestimmen Faktor (*15 - *22) zu multiplizieren um den Wert der Herstellungskosten zu ermitteln.
Weiterhin kann von einer Bewohnbarkeit eines Gebäudes von 100 Jahren ausgegangen werden und wenn Sie folgenden Rechenweg nun anwenden:
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Erstellungspreis / 100 * verbliebene Jahre = Zeitwert des Gebäudes |
Beispielrechnung für ein Wohnhaus mit 110 m² Wohnfläche und 1.000 m² Grundstück in ländlicher Lage (bei komplettem Sanierungsbedarf):
Berechnung 1:
| Wert der unsanierten Wohnfläche a Euro 400,-- /m² (110 x 400,-- Euro) |
Euro 44.000,-- |
| Garage/Nebengebäude (neuwertig) | Euro 10.000,-- |
| Grundstückswert a Euro 50,-- / m² (1000 x 50,-- Euro) |
Euro 50.000,-- |
| Ergebnis: | Euro 104.000,-- |
Berechnung 2:
| Ø Wert der sanierten Wohnfläche a Euro 1.600 /m² |
Euro 176.000,-- |
| abzüglich der San.-Kosten z. B. Dach 45.000 Euro, Fassade 15.000 Euro Heiz./Sanitär: 30.000 Euro Elektroinst.: 8.000 Euro Fenster: 12.000 Euro Zimmermannsarb.: 8.000 Euro und Renovierung: 15.000 Euro |
Euro 133.000,-- |
| Zwischenwert: | Euro 43.000,-- |
| + Garage/Nebengebäude (neuwertig) | Euro 10.000,-- |
| + zuzüglich des Grundstückswertes | Euro 50.000,-- |
| Ergebnis: | Euro 103.000,-- |
Mittelwert = errechneter Bestandswert: Euro 103.500,-- (Abweichung: » 0,48 %)
